地価上昇は銀座だけじゃない！2026年に土地価格が上がった街と自宅への影響

銀座は、日本で最も土地価格が高い場所として毎年のようにニュースになります。

しかし、2026年に地価が上がったのは銀座だけではありません。東京都心から周辺の住宅地まで上昇が広がり、これまでより自宅の資産価値が高くなっている可能性があります。

「銀座の土地価格は自分には関係ない」と感じる人も多いでしょう。しかし、地価上昇のニュースは、自宅の現在価値を確認するきっかけにもなります。

この記事では、2026年の地価公示をもとに、土地価格が上がった街と地価上昇が自宅に与える影響を解説します。

※この記事で紹介する地価は、原則として2026年1月1日時点の公示地価です。公示地価は標準的な土地の価格であり、個別の不動産の売却価格を示すものではありません。

2026年も土地価格の上昇が続いている

2026年3月に国土交通省が発表した地価公示では、全国の全用途平均・住宅地・商業地が、いずれも5年連続で上昇しました。

全国平均の上昇率は、全用途が2.8％、住宅地が2.1％、商業地が4.3％です。住宅地の上昇率は前年と同じでしたが、全用途と商業地は前年より上昇幅が広がりました。

地価上昇というと、銀座や東京都心の一等地だけの話に思われがちです。しかし、実際には東京圏の住宅地や、生活利便性の高い郊外にも上昇が広がっています。

全国の地価は5年連続で上昇

全国的な地価上昇の背景には、住宅需要に加え、店舗・ホテル・オフィス需要の回復があります。

特にインバウンド需要が強い観光地、再開発が進む駅周辺、マンション需要が旺盛な都市部では、比較的大きな上昇が見られました。

一方で、全国すべての土地が上昇しているわけではありません。人口減少が進む地域や交通利便性が低い地域では、横ばいや下落が続く地点もあります。

「全国平均が上がったから、自宅も同じ割合で値上がりした」とは限らない点には注意が必要です。

東京圏では住宅地・商業地ともに上昇幅が拡大

2026年の東京圏では、住宅地・商業地ともに地価の上昇幅が拡大しました。

都県別の住宅地の平均変動率を見ると、東京都は6.5％、千葉県は4.6％、神奈川県は3.4％、埼玉県は2.0％の上昇です。なかでも東京23区の住宅地は9.0％上昇しており、都心部の強さが目立ちます。

ただし、東京圏のなかでも動きは一様ではありません。駅からの距離、再開発の有無、周辺の住宅供給、子育て環境などによって、同じ市区町村内でも差が生まれています。

2026年に土地価格が上がった街はどこ？

2026年は東京都心の上昇が際立つ一方、神奈川・千葉・埼玉でも住宅需要のある街の地価が上がりました。

代表的な地域の動きを見ていきましょう。

東京都は港区・中央区・墨田区などが上昇

東京都の住宅地では、港区が16.6％、中央区が13.8％、墨田区が13.2％上昇しました。そのほか、台東区14.2％、品川区13.9％、文京区13.8％など、10％を超えた区が複数あります。

銀座がある中央区では、住宅地が13.8％、商業地が13.5％上昇しました。銀座のような商業地だけでなく、居住用不動産にも地価上昇の波が及んでいることが分かります。

また、墨田区や荒川区など、都心へのアクセスが良く、中心部と比べて価格に割安感がある地域も上昇しています。マンション価格が高騰するなか、購入候補を周辺地域へ広げる人が増えていることも一因と考えられます。

神奈川県では横浜市西区の上昇が目立つ

神奈川県の住宅地は、県全体で3.4％上昇しました。継続調査された1,275地点のうち、1,206地点が上昇しており、上昇地点は県内の広い範囲に及んでいます。

なかでも横浜駅を中心とする横浜市西区は、交通利便性や再開発への期待から地価上昇が目立つ地域です。

横浜駅周辺には鉄道各線が集まり、商業施設やオフィスも充実しています。通勤・買い物の利便性が高く、住宅需要と投資需要の双方を集めやすいことが地価を支えています。

ただし、横浜市内でも駅からの距離や坂道の有無、周辺環境によって不動産価格は変わります。「横浜市だから上がっている」と一括りにせず、物件単位で確認することが大切です。

千葉県では流山市などの住宅地が引き続き人気

千葉県の住宅地は、2026年に平均4.6％上昇しました。県内の継続調査地点1,196地点のうち、住宅地・商業地・工業地などを合わせた1,058地点が上昇しています。

住宅地では、流山市などの人気が続いています。つくばエクスプレスによって東京都心へ移動しやすく、駅周辺の住宅開発や商業施設の整備が進んだことから、子育て世帯を中心に需要を集めてきました。

流山市内でも、南流山や流山おおたかの森周辺など、交通利便性と生活環境を兼ね備えた地域は注目されやすい傾向があります。

千葉県全体では地価が上昇しているものの、東京に近い地域と房総エリアなどでは動きが異なります。自宅の価値を考える際は、県全体の平均よりも最寄り駅や近隣の取引事例を見る必要があります。

埼玉県では戸田市・蕨市・川口市が上昇

埼玉県の住宅地は平均2.0％上昇しました。県平均では比較的緩やかな動きですが、東京都に近い南部では、引き続き堅調な住宅需要が見られます。

特に戸田市・蕨市・川口市は、都心へのアクセスと東京都内より購入しやすい価格帯を背景に、住宅地の上昇が続いています。

2026年の住宅地平均変動率は、戸田市が6.1％、蕨市が5.9％、川口市が4.5％でした。いずれも埼玉県平均を上回っています。

マンションや戸建てを探す人が、東京都内だけでなく通勤可能な近郊都市まで候補を広げた結果、交通利便性の高い街に需要が集まっていると考えられます。

なぜ銀座以外の街でも地価が上がっている？

土地価格は、単に「人気がある」という理由だけで上がるものではありません。街の利便性や住宅需要、将来への期待など、複数の要因が重なって変化します。

再開発で街の利便性が高まっている

駅前の再開発によって商業施設やオフィス、マンションが整備されると、人の流れや街の印象が変わります。

道路や歩行者空間が整備され、買い物や通勤が便利になれば、その街に住みたい人や事業を始めたい企業が増えます。将来的な利便性や賑わいへの期待が先行して、完成前から地価が上がることもあります。

ただし、再開発の発表だけで必ず不動産価格が上がるわけではありません。事業の規模、完成時期、駅から物件までの距離などを個別に確認する必要があります。

都心のマンション価格高騰で周辺地域に需要が広がっている

東京都心では、新築・中古マンションともに価格が高い状態が続いています。

予算内でより広い住宅を購入したい人が、都心へのアクセスを確保しながら、墨田区・荒川区や千葉県、埼玉県などへ購入エリアを広げています。

その結果、従来は都心より割安だった地域でも需要が増え、地価や中古住宅価格を押し上げています。

駅に近く生活しやすい住宅地が選ばれている

同じ市区町村でも、駅に近い土地と駅から離れた土地では需要が異なります。

通勤や通学のしやすさに加え、スーパー、病院、学校、保育施設などが徒歩圏内にある住宅地は、幅広い世帯から選ばれやすくなります。

人口が減少する時代には、すべての地域が均等に上がるのではなく、利便性の高い場所へ需要が集中する可能性があります。今後は、市区町村単位だけでなく、駅や町丁目単位で価格差が広がることも考えられます。

地価上昇で自宅の価値も上がっている？

近くの土地価格が上がっていれば、自宅の資産価値も上昇している可能性があります。

しかし、公示地価と自宅の売却価格は同じものではありません。実際の査定では、土地だけでなく、建物の状態や市場での需要も含めて評価されます。

地価が上がっても自宅の価格が同じように上がるとは限らない

公示地価は、国土交通省が選んだ標準地について、毎年1月1日時点の1平方メートル当たりの正常な価格を示したものです。

自宅が標準地と同じ市区町村にあっても、駅からの距離、接道状況、土地の形、日当たり、周辺環境などは異なります。そのため、公示地価が10％上がったからといって、自宅の売却価格も必ず10％上がるわけではありません。

地価公示は地域の方向性を確認する参考資料として使い、個別の価格は査定で確認するのが現実的です。

マンションは立地・築年数・管理状態で価格が変わる

マンション価格には土地の価値も含まれていますが、それだけで価格が決まるわけではありません。

築年数、駅からの距離、階数、向き、眺望、間取り、管理状態、修繕積立金などが査定価格に影響します。大規模修繕の実施状況や管理組合の運営状態が評価されることもあります。

同じマンション内でも、階数や部屋の状態によって成約価格に差が出ます。周辺の地価だけでなく、同じ棟や近隣マンションの成約事例を確認することが重要です。

戸建ては土地と建物を分けて考える

戸建ては、土地と建物を分けて価値を考えます。

土地価格が上がっていても、建物は築年数の経過によって評価が下がる場合があります。一方、駅に近い整形地や、建て替えやすい土地などは、建物が古くても土地として評価される可能性があります。

リフォーム費用、解体費用、境界の状況、再建築の可否なども売却価格に影響します。戸建ては土地価格だけで判断せず、不動産会社による個別確認が必要です。

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自宅の価値はどうやって調べる？

自宅の価値を調べる方法はいくつかあります。それぞれが示す価格の意味を理解し、目的に合わせて使い分けましょう。

公示地価や路線価だけでは実際の売却価格は分からない

公示地価は一般の土地取引の指標となる価格です。一方、路線価は相続税や贈与税の計算に使われる価格で、主に道路ごとに設定されています。

どちらも自宅の価値を考える参考にはなりますが、建物の状態や室内の条件、実際の購入需要までは反映できません。

また、広告に掲載されている売出価格は、売主の希望価格です。実際に取引が成立した成約価格とは異なる場合があります。

周辺の成約価格と比較する

自宅に近い条件の物件が、最近いくらで売れたのかを確認すると、相場をつかみやすくなります。

マンションなら同じ棟や近隣の類似マンション、戸建てなら同じ駅勢圏で土地面積・築年数・駅距離が近い物件が比較対象です。

ただし、一般の人が確認できる取引情報には限りがあります。室内状態や売却事情など、価格差の理由までは分からないこともあります。

不動産査定で現在の価格を確認する

より具体的な価格を知りたい場合は、不動産会社へ査定を依頼します。

簡易的な机上査定では、所在地や面積、築年数、周辺の取引事例などから査定価格を算出します。訪問査定では、室内状態や眺望、日当たり、設備なども確認するため、より具体的な価格を把握できます。

SREリアルティでは、ビッグデータを用いたAI査定とエージェントの経験を組み合わせて査定しています。査定は無料で、現在の資産価値を確認する段階でも利用できます。

査定価格は売却を約束する金額ではありませんが、住宅ローンや今後の住み替えを考えるための判断材料になります。

地価が上がった今は売却のタイミング？

地価が上がっている時期は、売却を検討するきっかけになります。しかし、「地価が上がったから、すぐ売ったほうがよい」とは限りません。

家族構成、住宅ローン、次の住まい、税金などを含めて判断する必要があります。

すぐに売らなくても価値を知っておく意味はある

自宅の査定を受けても、必ず売却する必要はありません。

現在の価値を知っておけば、今後の住み替え、転勤、相続、老後資金などを考えやすくなります。購入時より価格が上がっていれば、売却後に手元へ残る資金が想定より多くなる可能性もあります。

反対に、想定より査定価格が低ければ、売却時期を見直したり、住宅ローンの返済を優先したりする判断ができます。

住宅ローン残高と査定価格を比較する

売却を検討するときは、査定価格だけでなく住宅ローン残高も確認しましょう。

査定価格が住宅ローン残高を上回っていれば、売却代金でローンを完済できる可能性があります。ただし、実際には仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかります。

査定価格からローン残高と売却費用を差し引き、いくら手元に残りそうかを確認することが大切です。

住み替え・相続に備えて定期的に確認する

不動産価格は、景気や金利、住宅需要、周辺の再開発などによって変化します。

一度査定した価格が、そのまま数年後も続くとは限りません。売却予定がなくても、地価公示が発表された時期や周辺で大きな再開発が始まったときなどに確認すると、資産状況の変化を把握できます。

特に相続の可能性がある不動産は、名義や境界、住宅ローンの有無も含めて早めに整理しておくと安心です。

地価上昇に関するよくある質問

銀座の地価上昇をきっかけに自宅の価値も確認してみよう

2026年の地価公示では、全国の住宅地・商業地などが5年連続で上昇しました。

銀座を含む東京都中央区だけでなく、東京都内の各区、横浜市、流山市、戸田市・蕨市・川口市など、住宅需要のある街でも地価上昇が続いています。

地価の上昇が、そのまま自宅の売却価格に反映されるとは限りません。しかし、周辺の土地価格が動いている今は、自宅の資産価値を見直す良い機会です。

売却を決めていなくても、査定価格を知ることで、住宅ローン、住み替え、相続、老後資金について具体的に考えられます。

SREリアルティは、AIによるデータ分析と売却専門エージェントの経験を生かして査定を行っています。売主と買主のどちらか一方だけを担当するエージェント制度を採用していることも特徴です。

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